Resumen de la Ponencia:

El espacio urbano, al no ser neutral, “debe ser analizado considerando los diferentes actores y funciones que participan en la creación de la vida urbana” (Buckingham, 2011) incluyendo a grupos excluidos y su forma de habitar. En  este marco y  tomando como  referente los aportes del urbanismo  feminista, este estudio busca visibilizar problemáticas existentes asociadas al habitar de las disidencias sexuales y de género en el espacio público, específicamente en el centro urbano  de la ciudad de Concepción, Chile. Amoroso (2020) plantea que el urbanismo con perspectiva de género busca visibilizar las problemáticas presentes en las ciudades, asociadas a las  diferencias de género, planteando soluciones con una perspectiva inclusiva e igualitaria. Si bien estos estudios han permitido visibilizar problemáticas y entregar soluciones en pro de la  equidad de género, en muchos casos no han considerado a las disidencias sexuales y de  género, grupo de personas que se identifican fuera de la perspectiva heteronormativa y  masculina, entendida como “lo común” (Soto Villagrán, 2018), desde la que se ha regulado el  uso del espacio urbano.  Lo anterior ha generado la omisión de diversos conflictos y prácticas en la planificación y diseño urbano de los espacios públicos de las ciudades.En este marco se desarrolló una investigación que tuvo como objetivo central caracterizar las formas y tensiones  del habitar y los elementos del diseño del espacio que inciden en éstas, en el caso de las  disidencias sexuales y de género en el espacio público del centro urbano de Concepción,  recopilando narrativas de las vivencias de estos grupos excluidos.  Para responder a este objetivo se realizó una investigación con enfoque cualitativo. Como técnicas de recolección de datos, se utilizaron  mapeos  colectivos y entrevistas semiestructuradas, donde se definieron lugares significativos del espacio público del centro urbano de Concepción en el habitar de las disidencias sexuales y de género, a fin de definir la forma de habitar de las disidencias en el espacio  público e identificar las tensiones en el habitar y los elementos del diseño que las potencian u obstaculizan.  Los resultados obtenidos permiten coincidir con lo planteado por Giglia (2012), el habitar no está necesariamente relacionado al sentirse en amparo.  Las formas de habitar de los grupos disidentes se articulan a su percepción de seguridad/inseguridad. En casos se llega a evitar ciertos espacios, ya sea por inseguridad percibida producto de las características del lugar y sus configurantes o por otros usuarios que frecuentan los espacios, sufriendo exclusión urbana. En esta investigación se reconoce como el percibir inseguridad, obliga a estos usuarios a “un continuo control y autocontrol sobre sus comportamientos”(Rainero, 2006”), limitando la apropiación del espacio urbano y el habitar autónomo en la ciudad. 

Resumen de la Ponencia:

Ao longo da segunda metade do século XX, uma série de transformações socioeconômicas, técnico-produtivas e políticas, inicialmente deflagradas nos países industrialmente avançados e depois difundidas por quase todo o globo, criaram condições para uma vigorosa expansão das práticas de lazer no cotidiano das sociedades contemporâneas. À medida que o lazer se transforma em um polo de atração permanente no dia a dia de bilhões de pessoas, envolvendo diversos tipos de atividades, uma miríade de agentes e organizações são mobilizados com o intuito de oferecer e ofertar bens e serviços especializados, fomentando o desenvolvimento de uma economia do ócio e da diversão cada vez mais pungente e globalizada. Dentro desse cenário, o intenso crescimento do consumo cultural fora do lar, o sucesso dos espetáculos de entretenimento e a expansão das atividades turísticas repercutem na formação de toda uma rede de equipamentos culturais, centros turísticos, restaurantes, hotéis, shoppings, boates, dentre outros, que se faz presente em praticamente todo centro urbano de médio ou grande porte ao redor do mundo. O desenvolvimento dessa rede de negócios urbano-culturais, bem como as novas formas de sociabilidade e deslocamentos associados a ela, tem produzido um enorme impacto no ordenamento do espaço dessas cidades, instaurando novas dinâmicas e promovendo transformações significativas. Em meio a esses processos, categorias como “cidades criativas” e “distritos criativos” ganham espaço cada vez maior na agenda de governos e organizações internacionais, propondo uma nova forma de pensar a política urbana que combina planejamento urbano, cultura, entretenimento e turismo. Em última medida, essas categorias fazem parte de uma racionalidade discursiva poderosa que tem estimulado governos, empresas e organizações a compreender áreas como as de cultura, entretenimento e turismo enquanto peças fundamentais das políticas de planejamento e desenvolvimento urbano. O presente trabalho adota como objeto de interesse a racionalidade político-discursiva que combina os chamados setores criativos (como cultura, artes, entretenimento e turismo) com políticas de planejamento e desenvolvimento urbano. O foco estará posto no que George Yúdice designa como modelo de “políticas culturais e turísticas de revitalização urbana”, a saber: políticas urbanas voltadas para a renovação de espaços degradados ou abandonados as quais têm como marca a adoção dos setores da arte, da cultura, do entretenimento e do turismo como vetor de desenvolvimento e reestruturação do local. O principal objetivo do trabalho é dar conta da rede sociodiscursiva que leva à consagração dos setores criativos enquanto estratégia de desenvolvimento urbano e como peça fundamental dos projetos de renovação urbana adotados no mundo todo. De certa forma, procura entender porque, atualmente, as cidades são estimuladas/buscam se tornar cada vez mais “criativas”, reinventando seu espaço a partir das artes, cultura, entretenimento e turismo. 

Resumen de la Ponencia:

Analizo cómo el mercado inmobiliario produce espacios de consumo en áreas verdes para poblaciones no blancas y su relación con el proceso de gentrificación y el privilegio ambiental en San Cristóbal de Las Casas; una ciudad que históricamente se ha organizado bajo procesos de exclusión, discriminación, segregación y racismo, constitutivos de la ciudad tanto como producidos por ella. Entre humedales de montaña, parcelas agrícolas y áreas boscosas el paisaje urbano se entremezcla y da lugar a un complejo entramado en el que confluyen diversas poblaciones indígenas, negras, prietas y blanco-mestizas. En este escenario el mercado inmobiliario está ejecutando una reconfiguración del espacio urbano asociada a la venta de vivienda, pero motivada por otras características como el paisaje o las áreas verdes por medio de procesos de valorización monetaria de los recursos, que privilegian el disfrute y beneficio de ciertas poblaciones con ventajas socialmente estructuradas. Pensar la ciudad a través del privilegio ambiental nos permite comprender los patrones de distribución desigual de los bienes ambientales, problematizar la naturaleza urbana y pensar en estrategias de planificación y políticas que eviten la exclusión de la población e incorporen el derecho a la ciudad desde la justicia ambiental.

Resumen de la Ponencia:

Durante el periodo de confinamiento obligatorio las mujeres fueron uno de los grupos más afectados, alrededor del mundo se incrementó la violencia ejercida en su contra tanto en el espacio privado como público, particularmente en América Latina y el Caribe como en México. La violencia familiar, las desapariciones y feminicidios de mujeres se convirtieron en la nota habitual. ¿Qué tendría que ver esto con la vivencia del espacio, particularmente la ciudad? y, sobre todo, ¿cómo se relaciona esta inseguridad con el derecho a la ciudad de las mujeres? En esta ponencia reflexionaremos sobre ello. Es un hecho, que el presente y futuro de la humanidad es urbano, pero hasta ahora la ciudad neoliberal y capitalista, poco ha contribuido a que las personas ejercen su derecho a la ciudad, particularmente las mujeres y otros grupos sociales como personas adultas mayores, con discapacidad, indígenas, infancias, etc. La crisis sanitaria por Covid-19, nos ha llevado a cuestionarnos sobre nuestras formas de vida desde nuestros ámbitos de especialización: ¿En qué tipo de ciudades vivimos?, ¿cómo es posible que no exista un espacio o lugar seguro para las mujeres en México? Para responder estas preguntas, traemos a discusión la importancia de reconocer que las mujeres son sujetas del derecho a la ciudad y que promover la garantía de ese derecho contribuiría a la construcción de ciudades más humanas e incluyentes. Se presenta un análisis sobre los resultados de la Consulta ¿Qué dicen las mujeres?, organizada por PNUD y la SRE rumbo al Foro Urbano Mundial y Estocolmo +50 en Hermosillo, Sonora. 

Resumen de la Ponencia:

Si bien la conformación del Área Metropolitana de Montevideo, ha sido objeto de múltiples estudios desde la segunda mitad del SXX, el proceso de conurbación de Maldonado-Punta del Este-San Carlos (CMPESC) -más reciente-. ha recibido menos atención de la academia nacional. El CMPESC extiende la mancha urbana, e intensifica la relación entre las diferentes ciudades/localidades a partir del crecimiento demográfico por inmigración tanto desde otros departamentos como desde el exterior del país. Como área turística, esta zona ha sido atractora de población en las últimas décadas tanto por ofrecer oportunidades laborales como por estilo de vida. A este crecimiento se agrega que Punta del Este es el principal destino turístico de alto consumo del país durante la temporada estival, y  más que duplica su población durante los meses de verano (el 70% de sus viviendas son de uso estacional (Altmann, 2021)). El crecimiento poblacional entre 1985 y 2011 es del 74% en el departamento de Maldonado. Entre 2011 y 2018 se ha mantenido el porcentaje de inmigración reciente entre 6 y 7%, así como el porcentaje de población no nativa en torno al 42%  (ECH 2011-2018, INE). El atractivo como destino se ha sostenido aún en el reciente período de pandemia. El trabajo plantea analizar desde un enfoque integrador, la reconfiguración urbana producto de este proceso (nivel macro) y la producción social del espacio (Lefebvre, 2013) como resultado de las formas de experiencia urbana y de los sentidos dados al habitar de los nuevos habitantes (nivel micro).Los resultados permiten conocer a partir de datos secundarios (censos, encuestas de hogares, fotografía aérea, datos registrales) las características sociodemográficas de los nuevos residentes en CMPESC y su distribución en el territorio. En este último aspecto, se identifican los procesos diferenciales de expansión de la mancha urbana asociados a los perfiles de los “nuevos residentes” (que oscila desde barrios privados a asentamientos irregulares). En segundo lugar, utilizando datos primarios resultantes de entrevistas biográficas narrativas  de    “recién llegados” (menos de  5 años) se presenta la identificación de “senderos residenciales”  de “residentes móviles” (del Pino, 2014) dando cuenta de sentires, prácticas, estrategias de los nuevos habitantes del CMPESC y de sus huellas en los territorios que ocupan. Por último, las formas de  producir ciudad, analizando relaciones sociales, de vecinazgo -solidaridades-, con instituciones y territorios.

Resumen de la Ponencia:

La Norma General de Ordenamiento No. 26 es un instrumento de la política habitacional para los sectores sociales menos favorecidos económicamente, que busca garantizar una buena ubicación y un precio accesible de las viviendas en la Ciudad de México. Recientemente, esta norma se reactivó como parte del programa de Reactivación Económica y Producción de Vivienda Incluyente, Popular y de Trabajadores en la Ciudad de México (PREVIT), propuesto en el año 2020, con la finalidad de atender el impacto negativo que ha tenido la crisis mundial en la economía del país y en particular de la Ciudad de México, derivada  por la pandemia del Coronavirus. En este trabajo nos interesa identificar las acciones de vivienda que se realizan bajo la “actual” Norma 26, valorar la nueva modalidad de operación y analizar en qué medida ha contribuido a disminuir el déficit de vivienda asequible para la población de menores ingresos.

Introducción:

En el año 2020 el Gobierno de la CDMX propuso el Programa de Reactivación Económica y Producción de Vivienda Incluyente, Popular y de Trabajadores en la Ciudad de México (PREVIT), con la finalidad de atender el impacto negativo que ha tenido la crisis económica en la Ciudad de México, derivada de la paralización de actividades productivas por la pandemia del Coronavirus. El PREVIT tiene el objetivo de desarrollar instrumentos económicos, técnicos, jurídicos, administrativos, ambientales y sociales que estimulen la producción habitacional, prioritariamente la de tipo social, que permita la materialización del derecho a la vivienda adecuada e incluyente. Para ello, se actualizó la Norma General de Ordenamiento núm. 26 (NGO 26), la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y el Programa General de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México. La NGO 26 tiene como finalidad incentivar la producción de vivienda de interés social, interés popular y sustentable y se planteó que sólo será empleada en los desarrollos inmobiliarios generados por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México (INVI) y/o Servicios Metropolitanos, S.A. de C.V. (SERVIMET), en su calidad de entidad paraestatal del Gobierno de la Ciudad de México.

Esta norma tiene su origen en los instrumentos de ordenación de 1997. Fue adaptada en el año 2000 para implementar el Bando Informativo Número 2, pero ante el uso abusivo por parte de los desarrolladores de vivienda, se suspendió durante algunos años. La NGO 26 ha sido detenida y reformada en varias ocasiones. Recientemente se modificó para hacer frente al mercado especulativo de suelo urbano que dificulta la producción de vivienda social. 

En el contexto de las actividades planteadas para la reactivación económica de la CDMX y particularmente con la mira de hacer efectivo el derecho a la vivienda, para la población de menores recursos a través del PREVIT, nos preguntamos: ¿cómo este programa que utiliza la “actual” Norma 26 ha contribuido a disminuir el déficit de vivienda asequible para la población de menores recursos? ¿La participación de SERVIMET puede obstaculizar el uso abusivo que se ha hecho de esta Norma por parte de los desarrolladores privados, que dificultan el derecho a la vivienda a la población de menores ingresos de la ciudad?

Partimos del supuesto que la participación de SERVIMET en el PREVIT y la consiguiente aplicación de la “actual” NGO 26, puede garantizar mejores resultados, ya que esta paraestatal tiene entre sus funciones, ejercer un mayor control sobre los desarrolladores privados ante el abuso que han hecho de la NGO 26, y con ello facilitar el logro de los objetivos del Programa que son 10 mil viviendas asequibles para la población de menores ingresos.

Para probar nuestro supuesto, realizamos una exhaustiva revisión de documentos oficiales y bases de datos. También levantamos dos entrevistas a un funcionario de SERVIMET, llevamos a cabo visitas de campo y registros fotográficos.

El trabajo se divide en 4 apartados: en el primero revisamos desde la creación de la NGO 26 hasta su utilización en el Bando 2. En el segundo apartado analizamos la NGO 26 y el Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente (PERUVI). En el tercer apartado abordamos el PREVIT y la NGO 26, y en el cuarto apartado analizamos el papel que en su aplicación juega SERVIMET. Por último, presentamos unas reflexiones finales.

Desarrollo:

Creación de la NGO 26 y su aplicación por el Bando 2

La importancia de las Normas Generales de Ordenación radica en que “regulan la intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio urbano, así como las características de las edificaciones, la transferencia de potencialidades de desarrollo urbano y el impulso de la vivienda de interés social y popular” (Lamudi.com.mx), además complementan la zonificación establecida en los Planes de Desarrollo Urbano Delegacional, en función de la ubicación, topografía y magnitud de las construcciones.

La NGO 26 de los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano 1997-2000 buscó impulsar y facilitar la construcción de vivienda de interés social y popular en suelo urbano. En su creación, planteó una serie de requisitos dirigidos a las empresas inmobiliarias interesadas en postular y obtener los beneficios que esta normatividad otorgaba. Entre ellos estaban el que el predio debía estar incluido en el listado de colonias establecido y en suelo urbano en zonificaciones con clasificación de uso de suelo Habitacional (H), Habitacional Mixto (HM), Habitacional con Oficinas (HO) o Habitacional con Comercio (HC) y que se encuentre dentro de un área con Potencial de Reciclamiento. Asimismo, se estableció su aplicación en áreas, zonas, polígonos y áreas de valor y conservación patrimonial y en Programas Parciales de Desarrollo Urbano.

La NGO 26 fue objeto de un gran impulso con la implementación en el año 2000, del denominado Bando Informativo número 2, con la finalidad de facilitar la densificación de las áreas centrales. Este Bando buscó promover el crecimiento poblacional en las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para aprovechar la infraestructura y los servicios que ahí históricamente se han concentrado y que en su momento estaban subutilizados. El Bando 2 planteó impulsar en esas delegaciones el programa de construcción de vivienda para gente “humilde'' de la ciudad. 

Para facilitar los trámites de los desarrolladores, el Bando 2 estableció la Ventanilla Única con la finalidad de que los constructores ingresaran las Solicitudes de Uso del Suelo Específico y la Factibilidad de Servicios, en obras de impacto urbano y ambiental. Con esta Ventanilla se buscó quitar la complicada tramitología que comúnmente acompaña a estos procesos, permitiendo que en un plazo no mayor a 30 días hábiles se les otorgara el Certificado Único para conjuntos habitacionales menores de 200 viviendas. Con este Certificado obtendrían la factibilidad de dotación de agua, servicios de drenaje y de desagüe pluvial, de vialidad, de impacto urbano, de impacto ambiental y de uso del suelo.

El Gobierno del Distrito Federal también aplicó esquemas financieros y facilidades económicas que promovieron la inversión en vivienda de interés social y popular. De acuerdo con la SEDUVI (2005), a 5 años de implementarse el Bando 2 ya se habían otorgado un total de 3,935 constancias para reducciones fiscales; de ellas, 194 correspondían a desarrollos inmobiliarios que se encuentran en el perímetro A y B del Centro Histórico (Esquivel, 2007).

En este contexto, con la NGO 26 se permitió, para el caso de la producción de vivienda de interés social y popular localizado en la Ciudad Central, la construcción de hasta 6 niveles, un porcentaje mínimo de áreas verdes, la exención total del área de donación y de cajones de estacionamiento. A los desarrolladores privados o públicos que construyeran vivienda de interés social, con solo presentar la licencia de construcción, se les liberó de cualquier otro trámite.

 

La cancelación de la Norma 26 y el PERUVI

Si bien la Norma 26 estuvo originalmente destinada para la regularización de la producción de vivienda de interés social, fue aprovechada por los inversionistas inmobiliarios privados, quienes además, se beneficiaron de los incentivos fiscales otorgados, así como de una tramitología mucho más sencilla y ágil. Este “mal uso” que hicieron los promotores privados originó que en abril del 2005, la Norma 26 fuera modificada. No obstante, algunas constructoras continuaron utilizándola de manera poco transparente y acreditando ante notario que sus productos eran viviendas de interés social. Además, vendían en forma separada el cajón de estacionamiento, los acabados, la cocina integral y demás aditamentos que encarecen la vivienda y la vuelven inaccesible a la población de menores ingresos. 

El Bando 2 tuvo un gran efecto en la actividad inmobiliaria de la ciudad, ya que si bien se produjeron muchas viviendas, éstas fueron destinadas fundamentalmente a la población de sectores de tipo medio y medio alto, y en mucha menor medida, vivienda social y económica. Solo el INVI por sus condiciones de actuación, pudo construir vivienda social.

Esto en parte también se debe a que con la aplicación del Bando 2 el precio del suelo se vio incrementado de una manera significativa propiciando que los sectores que pudieron pagar el alto costo del suelo (sectores medios y altos) fueran los que tuvieran derecho a habitar la zona mejor servida de la ciudad, mientras que los sectores populares, que no se beneficiaron con una vivienda del INVI, se vieron obligados a recurrir a procesos de invasión en predios de reserva natural o de alto riesgo, o bien a vivir en algún municipio de la periferia metropolitana en donde existe oferta de vivienda barata y/o suelo accesible de manera informal, generando con ello una mayor segregación socioespacial y un crecimiento desmedido de la mancha urbana sobre el Estado de México. 

La utilización de la NGO 26 por parte de los desarrolladores privados les permitió aumentar las densidades de los conjuntos habitacionales, las cuales pasaron, para la vivienda social de 350 viv/ha en el año 2000 a más de 650 en los desarrollos que se edificaron durante los siguientes años que estuvo vigente. La superficie construida por vivienda registró también una reducción. De acuerdo con Benlliure (2005), en el 2001, la vivienda social tenía una superficie de 57.6 m2, en los siguientes años se redujo en 6 metros cuadrados en promedio.

Estos abusos por parte de los desarrolladores privados y las protestas de los vecinos lograron que la NGO 26 fuera suspendida en varias ocasiones en forma temporal:

La Gaceta Oficial del Distrito Federal del 10 de agosto del 2010 en su tercer transitorio señala que “Se derogan las normas de Ordenación Particular para la Producción Social de Vivienda, de Ordenación General Número 26, y demás relativas a la vivienda social y popular, previstas en los Programas de Desarrollo Urbano del Distrito Federal” (GODF, 2010: 25). Del 19 de agosto del 2013 hasta el 30 de abril del siguiente año, la Norma 26 nuevamente fue suspendida, aunque se mantuvo vigente para los desarrollos habitacionales financiados por el INVI y otros organismos públicos. 

Esta suspensión temporal en la recepción y gestión de solicitudes que se presentan ante la ventanilla única de la SEDUVI tiene como contexto que según la Procuraduría Ambiental de Ordenamiento Territorial (PAOT) son 63 el número de edificios de lujo que se están erigiendo en el Distrito Federal al amparo de la Norma 26. Es importante resaltar que en los años que estuvo suspendida, ante las denuncias de las organizaciones vecinales por los abusos de precios y uso del suelo, no hubo funcionarios ni desarrolladores sancionados. 

La Norma 26 fue nuevamente suspendida del 1º de febrero al 31 de marzo del 2015.

Ante la suspensión de la Norma 26 y los efectos que ha tenido de acuerdo con diferentes actores, el 4 de noviembre de 2019 se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, el Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente (PERUVI). De acuerdo con las autoridades responsables del programa, el nuevo modelo pasaría a centrar las líneas de acción de la política de vivienda en dos ámbitos fundamentales: la localización y su precio. Sin embargo, en realidad el PERUVI se creó con la finalidad de transitar de la gentrificación provocada por la aplicación del Bando 2 y del mal uso de la Norma 26, a la “inclusión” y a la vivienda para todos. 

Este programa otorga diversos beneficios fiscales y facilidades administrativas a desarrolladores privados para que incorporen dentro de sus proyectos inmobiliarios destinados al mercado abierto, un 30% de vivienda incluyente, cumpliendo con ciertos criterios en cuanto a su diseño y edificación, y además estar ubicados en algunos de los 12 corredores establecidos por la SEDUVI, con una inversión máxima de 23,000 millones de pesos (Gaceta Oficial de la CDMX, 4 de noviembre de 2019, página 14).

Con la pandemia de COVID-19 que afectó la situación económica de la capital, el gobierno de la CDMX planteó algunos paquetes de acción para enfrentar la crisis. Entre ellos está el de la creación de nuevos instrumentos de apoyo a la construcción, la vivienda y la economía en general. 

El 15 de junio del 2020 se actualizó el Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente y dio paso al Programa de Reactivación Económica  y Producción de Vivienda Incluyente, Popular y de Trabajadores en la Ciudad de México (PREVIT). Cabe resaltar que con el anterior Programa no se construyó vivienda por la negativa de los desarrolladores privados para participar. Esto obligó a que el Programa disminuyera el número de viviendas asequibles a 20% y se pasó el precio máximo de las viviendas de 1.1 millones a 1.4 (“CDMX actualiza programa de regeneración urbana y vivienda incluyente” seunonoticiasmorelos.com.mx). 

 

El programa “Reactivación Económica y Producción de Vivienda Incluyente, Popular y de Trabajadores en la Ciudad de México” (PREVIT) y la NGO 26

Este programa creado en el año 2020 incorpora al PERUVI y a la Norma 26 que estaba suspendida, lo cual va a permitir nuevamente la promoción de vivienda social en la ciudad al facilitar su construcción y actualizar los costos de la vivienda de interés social, de interés popular y se suma el concepto de vivienda sustentable. El PREVIT establece el número de niveles y área libre mínima. Los territorios para su aplicación son los siguientes: el primero es el área delimitada dentro del Circuito Interior con una zonificación H 5/20/Z; el segundo es el área comprendida entre el Circuito Interior y el Anillo Periférico con una zonificación H6/20/Z y el tercero está comprendido entre el Anillo Periférico y el límite de la Ciudad de México y el límite del suelo urbano, con una zonificación H 4/20/Z.

Otro elemento importante es que los precios finales de venta de los proyectos de vivienda se establecerán en función del valor de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) que sustituye a la extinta Unidad de Cuenta de la Ciudad de México. En el caso de la vivienda de interés popular el precio máximo de venta al público pasa de cinco mil 400 unidades de cuenta a seis mil UMA (537 mil 720 pesos), y el precio establecido que no deberá exceder aumenta de nueve mil unidades a 10 mil 800 UMA (967 mil 896 pesos) (Gaceta Oficial de la CDMX del 2 de septiembre de 2021, op. cit).

Para la vivienda de interés social el precio máximo de venta se actualiza de cinco mil 400 a seis mil UMA y en el caso de la vivienda sustentable se incorpora con un rango de 10 mil 800 UMA a no más de 17 mil 314 (un millón 551 mil 680.68 pesos) (www.jornada.com.mx/notas/2021/08/11/capital/sheinbaum-busca-actualizar-precios-de-viviendas-sociales-en-la-cdmx/).

 

La Norma 26 y SERVIMET

Ante la experiencia de la aplicación de la NGO 26 cuyos resultados se alejaron del objetivo de su creación: producir vivienda de interés social, el gobierno de la CDMX consideró utilizar como instrumento operativo de supervisión para el funcionamiento adecuado de dicha norma a Servicios Metropolitanos, S.A. de C.V. (Entrevista a funcionario de SERVIMET, agosto/2022).

SERVIMET es una empresa descentralizada del gobierno de la CDMX, la cual fue creada como instrumento esencial en la urbanización de la capital del país en 1977, es una sociedad de participación estatal básicamente por parte del gobierno de la Ciudad de México, constituida como Sociedad Anónima de Capital Variable de conformidad con las Leyes de la República Mexicana. Es el actor inmobiliario del gobierno central que desde el siglo pasado desarrolla funciones designadas en el ámbito inmobiliario y en la administración de estacionamientos públicos y parquímetros; de convenir acciones con los sectores público, privado y social referidas a obras y servicios básicos para la ciudad. Tiene la particularidad de que el cien por ciento de las acciones le pertenecen a la Secretaría de Finanzas por lo cual les rige el sector público en su estructura, ingresos y normatividades, son supervisados y sancionados por la Contraloría General de la Ciudad de México.

Desde los años setenta destaca la función de SERVIMET como instrumento técnico operativo y administrativo para dar respuesta a las necesidades del Departamento del Distrito Federal (DDF) frente al crecimiento y expansión de la ciudad. Su participación en la construcción del desarrollo urbano de Santa Fe, en el que desde el inicio jugó un papel estratégico y decisivo tanto para su urbanización como para la dotación de los servicios urbanos necesarios que hicieron de este lugar uno de los más exclusivos de la ciudad. En ese entonces, el DDF fundó lo que se considera el primer fideicomiso, para ofrecer condiciones favorables a los inversionistas al atender los servicios urbanos tales como la electricidad, el alumbrado, la vigilancia, el agua y drenaje en el área de Santa Fe.

Como institución descentralizada del Gobierno de la Ciudad de México, SERVIMET genera sus propios recursos orientados a la ejecución y cumplimiento de proyectos y programas autorizados. Actualmente sus objetivos son “promover, concertar o realizar acciones inmobiliarias estratégicas para coadyuvar al cumplimiento de las acciones y programas del Gobierno de la Ciudad de México, administrar y operar estacionamientos públicos en inmuebles y vía pública, concertar acciones en los sectores públicos, privados y sociales para la construcción y administración de obras y servicios básicos” (https://www.servimet.cdmx.gob.mx/).

A partir del 2017, durante el gobierno de Miguel Angel Mancera, SERVIMET participa en el Programa de Vivienda de Interés Social y Popular a favor de los Trabajadores del Gobierno de la Ciudad de México, de conformidad con el acuerdo para establecer los lineamientos y criterios para la implementación del programa de vivienda arriba mencionado. Este programa fue resultado de la modificación a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México con la generación del artículo 47 Bis. En este caso, SERVIMET debe destinar predios para dicho programa mediante el esquema de asociación y participación con el capital privado, mediante un modelo de coinversión entre ambos, para lo cual se debe constituir un Fideicomiso a fin de establecer los términos, condiciones, alcances, derechos y obligaciones de las partes (Órgano de Difusión del Gobierno de la CDMX del 25 de abril de 2017).

En la perspectiva de SERVIMET, la NGO 26 es una herramienta efectiva y eficiente para que los sectores de la población más desprotegidos puedan acceder a las zonas de la ciudad con satisfactores urbanos, que tengan el mismo derecho de acceder a la vivienda y lograr mitigar la segregación del espacio capitalino (Centro Urbano, 2021).

El 2 de septiembre de 2021 se emitió el decreto por el cual el gobierno de la Ciudad de México realizó una serie de reformas a la Ley de Vivienda para la CDMX, a la Ley de Desarrollo Urbano del D.F., al Código Fiscal de la ciudad y a la NGO 26. A partir de estas acciones SERVIMET fue requerido por el gobierno de la CDMX para instrumentar la NGO 26 bajo un Modelo que funge como medida de control para evitar el mal manejo de la norma por parte de los desarrolladores inmobiliarios. Para la construcción de vivienda, la Dirección de Proyectos de SERVIMET se encarga de conducir y vigilar, desde el inicio los trámites hasta la etapa final de la entrega de escrituras, con el objetivo de garantizar un precio de venta no mayor a un millón 600 mil pesos. Entre las ventajas que ofrece esta alternativa de funcionamiento de la norma mencionada es que las empresas inmobiliarias edifiquen vivienda “con ventajas en la ubicación, lo más amplia posible y a los precios más convenientes”, así SERVIMET asume la responsabilidad de “otorgar un valor inmobiliario, concreto y medible, el cual se cobra al final de cada proyecto mediante un fideicomiso (Información obtenida en entrevista a funcionario de SERVIMET, agosto 2022).

Las modificaciones a la NGO 26 tuvieron como finalidad la liberación de criterios y limitantes normativas de la zonificación, con la intención de hacer competitivo el mercado de vivienda social.

 

Lineamientos de funcionamiento de la NGO 26 por SERVIMET.

La NGO 26 es un instrumento elaborado para facilitar la dotación de vivienda asequible a la población ante un mercado de suelo altamente especulativo que inhibe el desarrollo de vivienda para la mayoría de los habitantes, pues sus precios son prohibitivos en muchas zonas de la ciudad.

SERVIMET utiliza la NGO 26 para la promoción de vivienda social y para ello ha diseñado lineamientos complementarios consistentes en la identificación del valor inmobiliario que aporta a los proyectos privados que se inscriban en esta institución. SERVIMET contempla en la aplicación de la NGO 26 los siguientes aspectos:

Incrementar la producción de vivienda asequibleCompetir por ubicaciones urbanas adecuadasLograr la producción de vivienda con la variedad de precios requerida para la atención de la población demandante Establecer retornos económicos razonables a los participantes en estos proyectosCumplir los mandatos complementarios de ley respecto del mejor aprovechamiento del suelo y del espacio urbano

Para ello, SERVIMET estableció un Desarrollo Modelo que indica los valores de las variables que se estiman deseables en la construcción de las viviendas, y que sirven de guía para alcanzar los incentivos que se otorgan. También plantea restricciones para que las empresas inmobiliarias cumplan con las disposiciones establecidas en la NGO 26, en relación con el tamaño, precio, ubicación y financiación de la vivienda de interés social. 

Para la aplicación de la NGO 26 se contempla la figura del fideicomiso con la empresa desarrolladora (Véase Tabla No. 1).

En cumplimiento con el PREVIT, SERVIMET se encarga de aplicar los siguientes incentivos a los proyectos inscritos en el Desarrollo Modelo:

El incremento en los niveles de construcciónLa exención de pago de derechos por el proyecto a desarrollarFacilidades para la obtención de los derechos de usos del suelo Exención de estudios de impacto ambiental 

Para lograr obtener estos beneficios se debe cumplir con los puntos siguientes:

Que los proyectos tengan una relación equilibrada entre el precio de la vivienda y la superficie, se desea que no se construyan viviendas al mínimo de superficie con precios superiores de venta.Que el precio de la vivienda sea acorde al valor del mercado zonal a partir de una comparación con el comportamiento del mercado inmobiliario sin considerar la aplicación de la NGO 26, esto indica el nivel de competitividad de la oferta de vivienda para acceder a las mejores ubicaciones.

 

Proyectos vigentes bajo la supervisión de SERVIMET

Actualmente y de acuerdo con la información de la página de SERVIMET, están en trámite 39 proyectos con la propuesta de 5,289 departamentos, cuyo precio varía de acuerdo a los m2 de construcción y localización geográfica en la ciudad. En la Tabla 2 se puede observar que las acciones de vivienda se concentran en las demarcaciones de Tláhuac, Iztacalco, Azcapotzalco, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo.

También nos permite observar cómo la NGO 26 no es ajena a la incidencia de la localización en la determinación de los precios del suelo y por ende de la vivienda. Los casos de Tlalpan, Tláhuac, Gustavo A. Madero y Álvaro Obregón (que son demarcaciones periféricas) llaman la atención porque en ellas se puede acceder a una vivienda más económica y de mayores dimensiones, estos atractivos pueden ser des-incentivados por la lejanía respecto de la centralidad y la carencia de bienes y servicios necesarios para la vida diaria. Por otro lado, los casos más atractivos y por ende, más caros están representados por las demarcaciones de Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, cuya centralidad beneficia de manera satisfactoria, por su accesibilidad y conectividad entre otras cualidades.  Esto nos lleva a cuestionar la posibilidad real de lograr mejores ubicaciones para la vivienda social.

 

A manera de ejemplo, seleccionamos tres proyectos ubicados en las alcaldías de Azcapotzalco y Miguel Hidalgo, territorios con gran accesibilidad hacia distintos rumbos de la ciudad y con un entorno dotado de bienes y servicios para la vida diaria.

El proyecto de Tepanecos 103 ubicado en Azcapotzalco está integrado por 49 departamentos. La construcción está prácticamente concluida. La entrega y escrituración de los departamentos estaba programada para el mes de octubre y noviembre de 2022.  En este desarrollo el departamento tipo es de 44 m2, el cual tiene un precio de $1´437,000.00 y el de mayor dimensión es de 49.46 m2 y su precio es de $1´630,000.00 sin acabados. El conjunto cuenta con 11 cajones de estacionamiento para autos medianos, estos y las bodegas se venden al contado y por separado con un valor de $189 mil y $33 mil respectivamente, hay bodegas más caras porque tienen un mayor tamaño. 

El proyecto de Lago Superior 56, colonia Tacuba de la demarcación Miguel Hidalgo se encuentra en proceso de construcción, la programación de terminación estaba propuesta para diciembre del 2022. Consta de 68 departamentos cuyo precio promedio es de un millón y medio y sus dimensiones son 53.22m2. Cuenta con 40 cajones de estacionamiento y 9 bodegas. El precio de los cajones va de $200 mil a $160 mil y las bodegas van de $100 mil a $140 mil según su tamaño.

Este proyecto inmobiliario igual que otros más, iniciaron sus actividades de construcción antes de la pandemia, pero su obra quedó suspendida ante la emergencia sanitaria, y ahora regresan a terminar su proyecto mediante el registro con SERVIMET y con el fideicomiso.

El proyecto Espacio Mar Mediterráneo 245, colonia Santo Tomás, alcaldía Miguel Hidalgo tiene 114 departamentos con una superficie promedio de 52.93 m2, y se encuentra totalmente construido y habitado. Este proyecto es desarrollado por GAP Metropolitana, S.A. de C.V. Se localiza entre dos estaciones del metro: Colegio Militar y Popotla. Está estratégicamente localizado lo que permite a sus pobladores habitar en un espacio con gran accesibilidad. 

Según el portal del Gobierno de la CDMX, la empresa inmobiliaria GAP Metropolitana es la que tiene mayor presencia en la construcción de vivienda en cuatro demarcaciones: Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Gustavo A. Madero. Se le reconoce como una de las más grandes empresas constructoras (con una antigüedad de treinta años), que edifica vivienda de interés social, y se distingue por sus prototipos de vivienda.

En entrevista con el funcionario de SERVIMET, nos señaló que con esta modalidad de participación con SERVIMET, se espera construir un total de 10 mil departamentos en la ciudad. En el portal solo aparecen un poco más de cinco mil porque se encuentran en distintas fases del proceso administrativo de registro con SERVIMET. 

A pesar de todos estos esfuerzos, la producción de vivienda social es aún muy limitada para atender el alto déficit habitacional en la CDMX. Sin duda esto se relaciona con el alto costo del suelo y la ausencia de políticas reales que vayan al fondo del problema. El proyecto del Programa General de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México, que hoy se encuentra en consulta, reconoce esto y señala que la oferta de vivienda social se dirige hacia al sector medio y residencial, pues el precio del suelo “es inasequible para la mayoría de las familias, por su nivel de ingreso y el acceso limitado a fuentes de financiamiento” (PGOTCDMX, 2021).

Conclusiones:

A pesar de las modificaciones que se le hicieron a la NGO 26, la participación de SERVIMET como instrumento de control para garantizar el cumplimiento de la producción de vivienda social, y los beneficios otorgados a los productores inmobiliarios, consideramos que estas medidas son insuficientes para atender la demanda habitacional de los trabajadores de menores ingresos pues resulta muy difícil para ellos, acceder a una vivienda de este tipo, con ubicación privilegiada y que además tenga  precios accesibles. 

Aparentemente el instrumento técnico que el Gobierno de la Ciudad aplica para la construcción de vivienda de interés social a través de SERVIMET, podría resultar efectivo porque utiliza controles y restricciones a las empresas privadas que utilizan la NGO 26 en sus proyectos. Sin embargo, el desafío principal para satisfacer la demanda de vivienda social es el alto valor del suelo en la ciudad, por lo que consideramos necesaria la elaboración de una política de suelo barato para estar en condiciones de producir viviendas más económicas para los sectores populares.

Mientras no se resuelva el problema del alto costo del suelo, la vivienda en la ciudad será inaccesible para buena parte de la población, orillando a las personas a aplicar su crédito para comprar una vivienda en algún municipio,  muy alejado de la ciudad y de los empleos.

Bibliografía:

Benlliure, Pablo (2005). “Modificaciones al marco normativo del Distrito Federal en la edificación de vivienda, 2000-2005). 

Centro Urbano (2021). CMIC CDMX Y SERVIMET impulsan acceso a vivienda incluyente. https://centrourbano.com/vivienda/cmic-cdmx-servimet-vivienda-incluyente/

Lamudi. Norma 26: Incentivar la vivienda sustentable en CDMX. 2 septiembre, 2021. 

https://www.lamudi.com.mx/journal/norma-26-incentivar-vivienda-sustentable-cdmx/#:~:text=La%20norma%2026%20tiene%20como,suelo%20y%20el%20%C3%A1rea%20urbana.

“CDMX actualiza programa de regeneración urbana y vivienda incluyente” seunonoticiasmorelos.com.mx 

https://www.maspormas.com/cdmx/suspenden-la-norma-26-por-segunda-vez/ 9 de agosto del 2013.

http://www.data.seduvi.cdmx.gob.mx/portal/index.php/que-hacemos/planeacion-urbana/normas-generales-de-ordenacion

https://www.seduvi.cdmx.gob.mx/comunicacion/nota/tarjeta-informativa-publica-gobierno-de-la-ciudad-acuerdo-por-el-que-se-actualiza-el-programa-especial-de-regeneracion-urbana-y-vivienda-incluyente-2019-2024.

La Jornada www.jornada.com.mx/notas/2021/08/11/capital/sheinbaum-busca-actualizar-precios-de-viviendas-sociales-en-la-cdmx/

Gaceta Oficial del Distrito Federal, Décima Séptima Época. Vigésima Primera Época. N0. 901. 10 de agosto del 2010

https://paot.org.mx/centro/leyes/df/pdf/GODF/GODF_10_08_2010.pdf 

Gaceta Oficial de la Ciudad de México, Vigésima Primera Época. No.213 . 4 Noviembre de 2019.

https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/portal_old/uploads/gacetas/db1a4ca380c70b12a03db75e86995b62.pdf

Gaceta Oficial de la Ciudad de México, Vigésima primera época, Núm.675. 2 septiembre del 2021.  https://paot.org.mx/centro/leyes/df/pdf/2021/GOCDMX_BIS_02_09_2021-59-60.pdf

Órgano de Difusión del Gobierno de la CDMX del 25 de abril de 2017, número 54 Bis. https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/portal_old/uploads/gacetas/dc283be44354a3c93c0793ef017b2df0.pdf

Programa de Ordenamiento Territorial de la CDMX. https://plazapublica.cdmx.gob.mx/uploads/decidim/attachment/file/326/Proyecto_PGOT_020721.pdf

Seunonoticiasmorelos.com.mx

SERVIMET S.A. de C.V. (2020) Lineamientos NG026. https://www.servimet.cdmx.gob.mx/Promocion-de-vivienda/proyectos-con-norma-26 

SERVIMET S.A. de C.V. (2022) https://www.servimet.cdmx.gob.mx/

Palabras clave:

Vivienda acequible, Norma General de Ordenamiento No. 26, SERVIMET 

Resumen de la Ponencia:

La revuelta popular, iniciada en octubre del 2019, pone en cuestionamiento un modelo que produce y reproduce desigualdades urbanas situación que se ve agudizada durante la pandemia, momento social en que los sectores populares experimentan un importante empobrecimiento que limita aún más su acceso a servicios básicos y a derechos fundamentales como la vivienda adecuada. La dinámica post estallido y pandemia se materializa en el Gran Concepción, en un aumento   de los denominados asentamientos informales (TECHO, 2021)  no obstante estar acompañada de la profundización procesos autogestionarios que apuntan a la consolidación de asentamientos populares históricos. El análisis del devenir actual de asentamientos territoriales como los de Bahía Sur, Lota y Aurora de Chile en Concepción,  es  de vital importancia en el actual contexto de crisis, en tanto son experiencias que entregan lineamientos y claves para abordar en su amplitud y diversidad el fortalecimiento del hábitat popular , partiendo por el reconocimiento de sus formas  históricas de habitar y por la reparación de las  constantes vulneraciones a las que estas formas de vida han sido sometidas por el modelo de desarrollo urbano neoliberal. La ponencia sostiene que en el contexto actual  de crisis social la producción de ciudad y construcción de  territorio que  expresan los asentamientos populares históricos, sigue siendo invisibilizada al imponerse  a nivel nacional y regional un abordaje  institucional una imagen cultural reductora de  su protagonismo a  una noción uniforme de “campamentos”,  que los define desde la  falta de agencia negando la existencia de prácticas que son expresivas de un modo de vida particular.   Se analiza, a partir de una estrategia cualitativa basada en la revisión de fuentes secundarias, implementación de entrevistas semi estructuradas, y elaboración participativa de cartografías sociales y esquemas históricos cómo  la dinámica histórica de urbanización informal  de la Costanera de Concepción y la Bahía Sur de Lota, se relaciona con procesos de territorialización y construcción social del hábitat particulares, que son negados por la planificación urbana y territorial  comunal, regional y nacional, entrando incluso, muchas veces, en conflicto con las formas hegemónicas de concebir la producción de ciudad y territorio. Los resultados permiten reconstruir la trayectoria histórica de configuración de cada asentamiento dando cuenta de lógicas territoriales que plantean construcción de apego, arraigo y sentido de comunidad en torno al territorio transmitidas de generación en generación, junto con caracterizar como establecen un vínculo distante y disruptivo con el Estado, que se potencia en el contexto de la actual crisis social.  Se concluye planteando la necesidad de valorar   e integrar en el desarrollo de futuras, y posibles, políticas de vivienda adecuada las prácticas de habitar y construir comunidad, que desarrollan históricamente las y los pobladores de Aurora de Concepción y Bahía Sur, Lota. 

Resumen de la Ponencia:

El presente trabajo tiene por objeto explorar visiones futuras de los ambientes urbanos y su relación con los actuales escenarios citadinos que se experimentan entre el miedo y el consumo. De esta manera habría que cuestionar los modelos urbanos que priorizan los centros comerciales y las urbanizaciones cerradas, mientras que la dimensión pública de la ciudad se va desvaneciendo, o tal vez, se va perdiendo.En este sentido las centralidades urbanas como elementos rectores de la funcionalidad y simbolismo de la ciudad y de sus habitantes, quedan como las manifestaciones significativas que se lograron hasta la primera mitad del siglo XX. Es decir, los llamados espacios colectivos de Cerasi (1976) son un tema pendiente en la actual estructura urbana, sobre todo en la periferia urbana de Mérida. A pesar de que se reconocen en la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (2016) como parte de los principios de la política pública en materia de planeación urbana y en el contexto de la Nueva Agenda Urbana y el Derecho a la Ciudad.Sin embargo, los procesos de expansión urbana han generado espacios de la ciudad que no han logrado contribuir con la habitabilidad, sino más bien se han convertido en espacios del anonimato, para transitar y fragmentar las relaciones comunitarias. “Los No lugares” de Auge (1992) se constituyen por tanto en la nueva dimensión de la ciudad que se va conformando entre los resquicios que van dejando las urbanizaciones privadas. Toda vez que, hasta los centros comerciales se conciben, planean y diseñan al interior de estos complejos. La pandemia dejó al descubierto cuáles eran las partes de la ciudad que se mantuvieron vigentes ante la alerta sanitaria y cómo es que la estructura urbana respondía a las necesidades de desplazamiento de la población. De tal forma que la contextualización de la ciudad desde las centralidades urbanas refleja un posicionamiento de justicia espacial y social ante las desigualdades. Sin embargo, aún queda pendiente resolver desde la agenda política y los instrumentos jurídicos estas carencias. Cuyo fundamento va más allá de la elaboración y aplicación de los programas de desarrollo urbano, sino que deben motivarse desde una postura filosófica y conceptual de la ciudad, para hacer frente a los nuevos desafíos que la virtualidad y las nuevas condiciones urbanas impondrán a la dimensión pública de la ciudad, y por tanto, las centralidades tradicionales como elementos de identidad, funcionalidad y simbolismo, no sólo han sido sustituidas por lo centros comerciales, sino que en un futuro cercano, los escenarios del metaverso nos ofrecerán nuevas experiencias urbanas.